mk体育,mk体育官网,MK体育APP,MK体育注册网站庐阳区是合肥老市中心所在地，这里有合肥最好的学区，最繁华的商业中心。北城属于长丰县，由于在地理位置上跟庐阳区毗邻，我将北城跟庐阳区一道分析。

　　我统计了合肥链家2017年全年的成交情况，全市共成交3069套二手房，庐阳区和北城共成交551套二手房，占比18%，其中庐阳区成交474套，北城77套。

　　前三季度两区成交407套，第四季度增加144套，增幅35.4%。其中庐阳区增加130套，增幅37.8%；北城增加16套，增幅26.2%。

　　鉴于整体样本数偏少，部分小区房价仅作参考，接下来我将分区域对庐阳区和北城房价做一个分析和点评。以环城河、中环路以及长丰县界为界，我将两个区域分为四个部分，分别是：

　　2、中环路内板块。具体范围为：南淝河以北，板桥河以西，临泉路以南，潜山路以东。

　　3、中环路外板块。具体范围为：临泉路转潜山路、南淝河以北，板桥河路以西，大房郢水库以南，董铺水库以东。

　　本篇分析涉及的数据为2017年全年，上篇关于庐阳区和北城的分析文章为2017年1月-9月的数据，具体可参考这篇文章《2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》（公号“小易论楼市”）。

　　关于之前分析过的区域，请参考我的公号“小易论楼市”文章《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》，《2017年合肥滨湖房价分析及购房建议》，《2017年合肥泛经开区二手房成交分析及购房建议》，《合肥蜀山区和高新区房价分析和购房建议》。关注公号“小易论楼市”，公号后台回复“滨湖”“蜀山”等区域关键词即可。

　　环城河内板块共成交169套二手房，这个数量比2017年前三季度增加36套，增幅27.1%，低于平均值。板块平均成交价格为19860元/平米，较前三季度（20496元/平米）下跌636元/平米，跌幅-3.1%。议价空间基本持平，成交周期有所扩大。

　　根据环城河内学区范围，我再将其细分为三个部分，分别为45中学区板块、42中学区板块和其它板块。从房价表现上来看，45中学区房要比42中强势很多，事实上45中学区也比42中学区要好一截（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。

　　45中学区房共成交106套，较上次增加26套，平均成交价格为21467元/平米，较之前（22039元/平米）回落572元/平米。我仔细看了一下，南门小学学区房仅增加2套，增量主要是非“南门小学+45中”学区房的成交，拉低了均价。

　　由于小学没有可以定量的指标，我们判定合肥小学学区质量通常是通过口碑。45中学区范围内，共有5所小学，从房价表现上来看，南门小学毫无疑问是第一档，其次是六安路小学。

　　其实在我看来，并非这两所小学真的比其他小学好多少，主要是距离45中最近。45中分两个校区，一个是六安路校区，一个是桐城路校区，六安路校区主要是7年级，桐城路校区是8、9年级。桐城路校区份量更重一些，因此学区房价格更贵一些。

　　在45中学区范围内，我们看到南门小学是距离45中桐城路校区最近的小学，六安路小学是距离45中六安路校区最近的小学，因此学区房价格上也是这两所学校最贵。

　　永红路小学已不再招生，安三小距离45中综合是第三远，因此房价次于前两所小学；淮三小距离45中综合是最远的，因此学区房价格最便宜。

　　合肥的学区房主要是看初中，只要初中学区好，其小学学区必然不差。一般选择买学区房上学的家长，都会尽量买在离学校最近的地方，毕竟上下学接送路上通勤时间更短，孩子可以得到更多休息。

　　选择初中学区的家长，一般也会连小学一并考虑，这样一来，距离初中最近的小学会格外受到青睐。看重学区房的家长，一般比较注重孩子教育，这样在初中学区周围形成一个优质生源聚集地，与初中临近的小学也跟着受益，小学学区口碑就这样形成了。

　　合肥的学校，生源最重要，只要这个学校的生源好，即使师资一般，也能成为好学校。因此，在合肥购买学区房，只需要看初中学区即可，只要选对了初中学区，好的生源会使其配套的小学学区必然不差。

　　42中学区房共成交46套，较上次增加9套，平均成交价格为18668元/平米，较之前（19386元/平米）回落718元/平米。看来每年第四季度，学区房交易热度确实不高。

　　我之前一再强调，环城河内没有学区的老破小，其价格甚至比不过郊区的新房，位置也挽回不了房龄和建筑磨损带来的硬伤。再一个，不要奢望老城区会拆迁（公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗，为什么我建议你卖掉合肥的老破小？》），置换成新房，未来收益也不比拆迁差哪里去，最重要的是，你多了更多的主动性。

　　中环路内板块共成交65套二手房，这个数量比2017年前三季度增加19套，增幅41.3%，高于平均值。板块平均成交价格为15571元/平米，较前三季度（15549元/平米）几无变化。议价空间有所降低，成交周期有所延长。

　　该板块的二手房没有太多值得评论的地方，只谈谈新房。万科城市之光成交了两套大户型，均价在2w左右，我们看到它的新房备案价格大概在1.9w，也就是说实际倒挂了1000元/平米左右。

　　种种迹象表明，庐阳区高层住宅顶格备案价格在2.08w，因此我们看到合景庐月湾即使备着顶格价格，跟万科城市之光比，各方面都毫无优势。与万豪广场二手房比，世纪中心公寓价格也有些高了。

　　庐阳区不缺改善性需求，也不缺土豪，考虑金科庐州樾的基本上都有一定的老城情结，而且居住、工作和人脉关系都在老城附近。小区位置很好，价格感人，没太大亮点，土豪改善可以考虑，投资远离。

　　中环路外板块共成交240套二手房，这个数量比2017年前三季度增加78套，增幅48.1%，是庐阳区二手房成交的主力板块。板块平均成交价格为16587元/平米，较前三季度（16601元/平米）基本持平。议价空间略有降低，成交周期有所扩大。

　　中环路外板块成交量最大的小区是中铁国际城，几乎占了整个区域的1/4，中铁国际城较上次成交增加了21套，增幅55.3%。成交均价为15725元/平米，较上次（15650元/平米）微涨75元/平米，主要以80-90平米左右的两房和小三房为主，刚需小区。

　　橡树湾成交量仅次于中铁国际城，共成交36套，较前次增加11套，增幅44%。成交均价为19201元/平米，较上次（18881元/平米）上涨320元/平米，涨幅1.7%。主要以90-110平米左右的小三房为主，刚改需求居多。

　　万科森林公园成交量排在第三，共成交29套，较前次增加12套，增幅70.6%。成交均价为20643元/平米，较上次（20487元/平米）上涨156元/平米。主要以90平米和110平米左右的小三房或小四房为主，刚改需求居多。

　　以上三个小区总成交量为124套，占了整个板块的半壁江山。其实三个小区的房龄都不算老，万科房龄更年轻，产品一个是刚需，两个刚改，而且还是品牌房企，所以销量非常好。

　　万科森林公园学区一向争议最大。我从不怀疑45中森林城校区的生源问题，而且我也承认生源是决定一个学校学区质量最重要的因素，没有之一，但我对45中森林城校区学区质量仍持保留态度。

　　森林城校区的学区质量取决于该学区内生源对学校的认可程度，如果家长们都把孩子送到老城区上45中本部学区，不愿意在新校区做小白鼠，那么再好的生源对学区也无法起到促进作用。

　　最典型的案例就是45中橡树湾校区，橡树湾二手房成交均价在1.9w+，生源不可谓不好。但是45中橡树湾校区的学区质量，在合肥市只是二档末流水平（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》），距真学区水准还差很远，学校生源肯定存在被其他真学区严重吸血。

　　不过话又说回来了，万科从来不靠学区卖房子，万科在合肥的小区没有一个属于真学区。森林公园二手房成交价格在2.06w，未满两年加上增值税的线元/平米，还是值得考虑的。铂悦庐州府相对性价比就差了一些，合肥院子就更不用说了，不适合投资。泊心湾价格在16799元/平米，如果跟上城国际二手房1.6w

　　2w+的价格，基本上是忽悠人的。华地森林湖和天下名筑，1.3w左右的价格，跟周边小区二手房1.2w-1.3w

　　26.2%，低于平均值。板块平均成交价格为10738/平米，较前三季度（10735元/平米）基本持平。议价空间和成交周期几无变化，北城市场非常稳定。北城成交量最大的两个小区，一个是北城世纪城，一个是恒大帝景，两个小区占北城总成交量的60%。北城世纪城成交均价为10295

　　60元/平米；恒大帝景成交均价10624元/平米，较上次微涨113元/平米。北城主要与市区的纵深实在太长，而且中间还间隔着工业带，居住体验不佳，地铁八号线迟迟没有批下来，也造成北城目前发展受限。前两天金地和融侨在北城拿地，楼面价7300元/平米，比之前万科苏高新的楼面价略高一些。

　　1.1w-1.2w左右，有一定的利润操作空间，但至于好不好卖就不好讲了。北城目前其它新盘，备案价格比周边二手房高出1000元/平米左右，性价比一般，好在不限购。但是北城大环境较差，配套匮乏，去化相对困难。

　　小密圈成员交流，我感觉庐阳区改善性居住需求很大，很多在北边工作生活的购房者，往往难有合适的选择（公号“小易论楼市

　　小易论楼市”《合肥庐阳北城瑶海区新房性价比排名，哪些值得买，哪些不值得买？》）。绝大部分刚需，如果想在庐阳区买房，可能只有选择二手房或者北城（公号“小易论楼市”《企暖回升？2018年1-2月份合肥房价分析及购房建议》）。北城大环境不是很好，配套不成熟，再一个距离市中心过远，很多人不喜欢。选来选去，如果购买新房，也只有四里河区域还能看看，这也是万科森林公园在庐阳区如此受关注的原因。

　　庐阳区板块内部也正面临分化。户型好、品牌佳、总价不高、环境不错的新小区或者次新小区受到青睐，更多人选择变卖老破小进行置换，这造成房龄较老的小区房价下行，价格次新小区二手房价格上行。所以我建议，庐阳区的非学区房老破小，尽快置换掉

　　在我看来，目前北城性价比还不够高，短期接盘风险仍然高过收益（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》）。如果资金有限还被限购，尽量考虑在肥西靠近经开区的地方购买，如果非要在北城购买，尽量选择成交量比较大的小区。

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